GESTION D’UN PROBLÈME D’INFILTRATION D’EAU
Lorsqu’un problème d’infiltration d’eau survient dans un de vos immeubles, plusieurs défis se présentent à vous qui peuvent facilement devenir un véritable casse-tête :
1- Limiter les dommages
2- Trouver et réparer la source
3- Déterminer les responsabilités
4- Gérer les réclamations d’assurances et les conflits
En préambule, il est important de noter que tous les éléments lors des démarches entreprises dans la gestion du problème doivent être documentés par le gestionnaire et chaque fournisseur qui intervient. Toutes ces informations devront être consignées au dossier de réclamation.
Voici quelques conseils simples et pratiques sur la marche à suivre :
Agir avec diligence.
Le gestionnaire doit agir rapidement afin de sécuriser l’intégrité du bâtiment. Sachez que la loi 141 vous permet d’avoir accès sans condition à toutes les unités de votre immeuble lorsqu’il s’agit de préserver l’intégrité du bâtiment.
Les premiers gestes à poser consistent à :
Faire appel à un spécialiste en après-sinistre afin de circonscrire les zones affectées et sécuriser la bâtisse. Le spécialiste agira immédiatement afin de limiter l’étendue des dommages. Un rapport d’intervention doit être fourni par le fournisseur et consigné au dossier
Trouver la source du problème. Dans certains cas, le spécialiste en après-sinistre sera en mesure de déterminer la source du problème si celle-ci est évidente. Néanmoins, lorsque la source du problème est plus complexe, il sera primordial de faire appel à une firme indépendante d’experts en recherche de cause plutôt qu’à un entrepreneur spécialisé (exemples : plombier, couvreur, maçon etc.)
En effet, l’entrepreneur spécialisé a une expertise limitée à son corps de métier et ne pourra donc porter un diagnostic crédible que si celui-ci est en lien avec les compétences pour lesquelles il est accrédité. À titre d’exemple, un plombier ne sera pas en mesure de porter un diagnostic sans équivoque si le problème est lié à des déficiences de joints de calfeutrage. De plus, l’entrepreneur spécialisé ne produit pas de rapport détaillé sur la manière dont la source a été déterminée, ce qui peut poser des problèmes plus tard dans la gestion des responsabilités. Enfin, les investigations sont souvent accompagnées d’ouvertures exploratoires inutiles qui engendrent des coûts de réparations esthétiques supplémentaires.
Le spécialiste en recherche de cause vous permet d’obtenir un rapport indépendant, impartial, clair et documenté afin de procéder à des réparations ciblées et déterminer la responsabilité hors de tout doute.
De plus, ce type de firmes utilise des technologies de pointe telles que la thermographie permettant d’éliminer les ouvertures inutiles qui entrainent des réparations esthétiques coûteuses.
Dans tous les cas, que ce soit la firme d’après-sinistre ou le spécialiste en recherche de cause, un rapport détaillé et documenté prouvant hors de tout doute que la cause a été identifiée doit vous être fourni.
Réparer la source du problème.
Une fois la source identifiée, faire exclusivement appel à un professionnel dans le corps de métier accrédité à procéder aux réparations du problème.
2. Déterminer les responsabilités et gérer les réclamations d’assurance
Lors de la réclamation, il est d’usage courant que les compagnies d’assurance privatives rejettent la demande pour plusieurs raisons :
Un manque de diligence dans la prise en charge du problème et la mise en place de processus préventifs et correctifs
La source du problème n’est pas clairement déterminée
La recherche de cause n’est pas suffisamment documentée parce qu’elle a été faite par le gestionnaire ou repose sur une facture de réparation qui ne constitue pas une preuve de la source du problème.
Le gestionnaire doit donc être en mesure de démontrer qu’il a agi avec diligence et qu’il a déterminé objectivement si les dégâts occasionnés par l’infiltration d’eau sont de responsabilité privative ou de la copropriété.
Un manque de diligence dans les interventions ou de clarté dans le diagnostic entrainera inévitablement des conflits entre les copropriétaires et le syndicat ainsi que des problèmes pouvant conduire à la non recevabilité de la réclamation auprès des assurances. C’est la raison pour laquelle il est primordial de documenter toute la chaine d’intervention :
Appel de service
Intervention d’urgence
Recherche de cause
Réparations liées à la cause
Dans certains cas complexes, afin d’accélérer les règlements de la compagnie d’assurance, nous recommandons de faire appel à un expert en sinistres indépendant afin de préparer la réclamation et de faire déposer la requête auprès de l’assureur par un avocat.
